小さな雑貨店で素敵にひとかせぎ!
       
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  雑貨ショップのテナントビルへの出店方法

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あなたが自分の素敵な雑貨ショップを始めるには、商店街や市街地などの個店を賃貸する方法とは別に、駅ビルやショッピングセンターなどの大型商業施設内にテナントとして入居する方法もあります。

そこでこの項では、個人としてはじめてのショップを開く場所としてはいささかハードルが高い場合もありますが、さまざまなテナントビルへの出店方法について解説していますのでよかったら参考にしてみて下さい。

駅の上やすぐ周辺に建てられたショッピング街を「駅ビル」、大きな駅の地下に造られたショッピング・ゾーンが「駅地下」と一般的に呼ばれています。

JRをはじめ、私鉄各社がデベロッパーとなり、日本全国のちょっとした小都市には必ずといっていいほどみうけられます。 駅はどこのエリアでも通学・通勤などの重要な中心点となりますから、集客力は高いです。

このような場所にあなたが自分の雑貨店の出店を希望する場合は、まずお目当てのビルや地下街の「管理事務所」に問い合わせをします。

NTTの番号案内で調べられる場合もありますし、わからなければそのビルで営業しているお店に「このビルの管理事務所はどこでしょうか?」とたずねてみれば教えてもらえるはずです。

この時事前に、担当者(店舗開発・テナント)にアポイントメントをとるために、電話番号を聞いておくことも忘れないで下さい。

駅ビルや駅地下のショッピング街には、ほとんどの場合テナント(入店者)のすべてを管理する管理事務所があり、独自の売り出しイベントの企画から各テナントの毎日の売り上げ管理、売り上げ実績資料の作成からつり銭の両替まで、さまざまな管理業務を一括で行っています。

もちろん、テナント・ショップの撤退(退店)などによって空きスペースができた場合の新規入店者の募集もすべてこの管理事務所がおこなっていますから、事務所に問い合わせた上で、担当者と話をすれば、現在の空きスペースの有・無や今後の募集予定、入店条件などを教えてもらえます。

この時、あなたの雑貨店のコンセプト、取り扱い商品、客層となるであろうターゲット、商品の平均単価や売り上げシュミレーションなどをできるだけ担当者にわかりやすく説明できる企画書を用意しておくことをおすすめします。

これらの駅ビル・駅地下テナントに入店する場合、バブル崩壊後もしばらくは、坪あたり数百万円の保証金が必要でした。

たとえば坪2百万で10坪のスペースならば、そこにあなたの雑貨店を出させてもらう権利を取得するだけに、2000万円の保証金(退店時に無利子返還されるが、退店しなければそのまま相手が預かったままになるパターンがほとんど・・・ また最近では個人経営のテナントビルなどでこの保証金を使いこんで返却してもらえないで民事訴訟になっているようなケースも発生しています)が必要になります。

その上に、もちろん店舗改装費、在庫商品代金もかかりますから1店舗を出店するだけでも数千万円の資金が必要でした。

しかし、長引く不況の影響と社会ニーズの変化などから、最近では保証金に対する考え方もかなり変化してきました。

集客力のありそうなお店やビル全体のイメージにとってプラスになるようなお店ならば、ケースbyケースで柔軟な契約条件になってきているんです。

たとえば保証金なし、1年間だけの短期契約で、売り上げが予定通り上がらなければ、契約終了時に退店させられる、などなど・・

最近の駅ビルやその他の大型複合施設でも、競合ビルの乱立から短期サイクルでインテナントを入れ替えて常にビル全体の新鮮なイメージを維持しようという傾向が強いですから、売り上げが上がらなければいつまでもその場所で営業を続けることはできません。

路面店や商店街などの場合は、不動産屋と賃貸契約をしてしまえばゼンゼン売れなくても家賃さえ毎月滞りなく払ってさえいれば、追い出されることはまずありません。

しかし、駅ビルなどの場合は出店時の契約として、共益費と固定家賃にプラスして 歩合家賃というものが設定されています。

固定家賃とは、あらかじめ設定した最低保証売り上げ金額までならいくらと決められているもので、歩合家賃とは、月の売り上げ金額が最低保証金額を上回った場合、要求されるプラスアルファの家賃のことです。

最近では最低保証なしで歩合家賃のみというビルも増えてきているので、売り上げの稼げるお店が入店してくれないとビル(管理会社)がもうかりません・・・

だから売れないインテナントにはできるだけ早く退店してもらい、もっと売り上げが稼げるお店に入居してもらわないと困るのです。 テナントは管理会社にとって商品みたいなものなので売れないテナントは当然処分されます。

最近地方の郊外に次々にオープンしている巨大なショッピング・センターやアウトレットモール(イオン系やダイヤモンドシティーやチェルシーなどなど・・)の専門店ゾーンに出店する場合なども基本的には 固定家賃 + 歩合制 となります。

ただし、広い無料駐車場の負担金などの高い共益費や販売促進費、入居時の高額な保証金が必要ですし、内装や商品構成などにも厳しい規制もあり個人レベルでの出店はまず無理です。
一概には言えませんが、へたをすれば億ちかくの出店費用がかかります。

三越や高島屋などの百貨店も、駅ビルなどのようにハッキリした店舗分けをしていないだけで、ビル全体の2/3以上はテナントで、百貨店自身が運営している売り場は1/3以下ともいわれています。

テナントに売り場スペースを貸して、毎月売り上げの何パーセントかをもらっています。
百貨店のテナント契約は、3〜5年の定期借家契約を結んで入居するのが一般的です。

定期借家契約とは、一般の賃貸契約とは異なり、あらかじめ一定の賃貸借期間(1年未満の契約も可能)を定め、契約期間満了によって契約が終了し、退去(解約)することになっている契約を指します。

百貨店の改装サイクルは、基本的に3年で部分改装、5年で大幅改装となっていますから、そのサイクルに合わせて、売れないテナントは解約(退店)か契約内容の見直し(家賃のアップ、出店場所の移動、改装)等をせまられます。

バブル期に日本全国いたる所で推進された、地方自治体による駅前再開発事業などにより、有利な条件でキーテナントととして入店した百貨店などは自治体から安く借り受け、テナントに高く貸して、まるで不動産屋のようなやり方で、なにもしなくても差額家賃分で利益が稼げるようにしていました。

しかしバブル崩壊後は、売り場をメーカーに丸投げして切磋琢磨することもなく、本来のモノ(商品)を売るという本質をないがしろにしていた反動で、どこの百貨店も苦しい経営状態を強いられてきました。

とくにリーマンショック以降は、高額品や衣料の売上が大きく減少し、アップ、アップ状態で毎年前年実績を下回ってきていました。 最近はアベノミクスの影響で少し業績が持ち直しているようですが、これもいつまで続くかわかりませ。
  
その中でも、比較的業績のよかった伊勢丹百貨店が支援していた明治5年創設、北海道の老舗百貨店の丸井今井が倒産して、伊勢丹神話もついに崩壊してしまいました・・・ 
京都の川原町阪急百貨店も閉店しました。

このように駅ビル・駅地下を含めた百貨店などの大型テナントビルは店舗スペースを提供する見返りに、家賃と売り上げ歩合から利益を上げるシステムになっています。

ビル自体が集客(お客さんを集めてくれる)をしてくれるかわりに販促費や共益費を徴収されますから、路面店を賃貸した場合よりも一般的にはかなり高額な開業資金が必要になります。
   
そのような面からも、ハッキリいってこのサイトの趣旨である小さな雑貨店をはじめて開業しようという人には決しておすすめしませんが、開業資金に余裕のある人や将来チェーン店化をめざしている人はトライしてみて下さい。

集客力はありますから当たった時の見返りはたいへん大きいですし、この手のテナントビルに入店した場合は、次の出店などの時にいち早く募集情報が入手できる等のメリットもありますから将来的な多店舗展開に有利といえます。

うまく波に乗れば2店、3店・・と出店してゆくことができ、事業規模を短期間で拡大することも可能です。 いわゆる、






といえます。

それとは別に、個人が自分の敷地内などに建造したテナントビルや再開発事業などにより、もともとその場所に居住や商売をしていた人が地権者となりビルの一部の権利を有し、その場所を個人的に賃貸スペースとしている場合などは各個人の契約形態になるので売り上げを管理され歩合家賃を設定されるようなことはまずないです。

月々決められた家賃(坪あたり○万円とか・・・)とビルの共益費だけが必要で、売り上げが悪いからと叩き出されることもないです!

ただこういった地権者が集まった専門ビルやゾーンなども管理組合法人(振興組合)などが組織されていて、月々の販促費や組合費を徴収されることはありますから、出店を考慮する場合にはこれらも毎月の必要経費にキチンと加算した上で、売り上げ予測のシュミレーションをしなければなりません。

このような個人賃貸にテナント入店する場合は、立地条件と賃貸条件さえよければ、高額な開業資金が必要な駅ビルや大型複合ショッピングセンターに比べて、個人レベルでの開業でも充分に実現が可能だといえます。



   


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